Ежегодно Российское законодательство претерпевает изменения в сфере недвижимого имущества. На протяжении 2016 года российское государство готовило всех участников рынка недвижимости к изменениям в нормативно-правовой базе, которые обрушились с 1 января 2017 года, так и не оправдав пока ожиданий. Масштабность правовых нововведений затрагивает разные области ведения кадастровой деятельности, в особенности системы учета кадастра недвижимого имущества и регистрации прав на такие объекты.
В ст.130 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 №51-ФЗ дано разъяснение понятия недвижимое имущество, к которому относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также все то, что прочно связано с землей и перемещение которых не может быть осуществлено без соразмерного ущерба их назначению, в том числе жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места).
Как известно, с 15 июля 2016 года в соответствии с изменениями в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество прекратили свое существование. А именно, в силу корректировок, регистрация, подтверждающая возникновение, а также переход прав на недвижимое имущество удостоверялась выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее- выписка из ЕГРП). Данный правоудостоверяющий документ стали предоставлять в электронной форме, так и по-прежнему в бумажном виде. Вместо презентабельного бланка, на котором подтверждались права владения собственника, на выходе стали получать сведения на бумажном носителе, которую по сути мог сформировать любой гражданин, владеющей навыками владения компьютером. Нужно отметить, что такое изменение не устроило многих собственников, воспользовавшихся данной услугой, ровно как и выдающих регистрационный документ. Выписка из ЕГРП выдавалась на основании проведения кадастрового учета и наличия в ЕГРП сведений о правообладателе, объекте недвижимости, правоустанавливающих документах, то есть оснований для регистрации права. Отметим, что согласно законодательству, сведения в ЕГРП являлись единственным доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимого имущества, если они не были оспорены в судебном порядке.
Отметим, что в соответствии с федеральным законом от 13.07.2015 №251-ФЗ " О внесении изменений в статью 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статью 45 федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", на момент 01.01.2017 года утративший силу, в котором говорится, что до конца 2016 года собственникам земельных участков было необходимо внести сведения в ЕГРП иначе, земельные наделы могли перейти в муниципальную собственность, т.к. приобретали статус "бесхозные". Избежать такой участи можно при передаче органам государственной регистрации прав сведений в течении 5-ти лет после постановки на кадастровый учет. На сегодняшний день формируется законопроект "Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты". Из которого вытекает обязанность установления запрета на любые действия в отношении земельных участков, сведения о местоположении границ которых отсутствуют. Так, например, межевание земельного, то есть уточнение местоположения границ - координирование точек на местности и привязка в единой системе координат, станет принудительно обязательной процедурой, без которой отчуждение прав на земельные участки станет невозможным. А именно совершение таких сделок как: продажа, дарение, передача по наследству.
Многообещающим и долгожданным стало введение с 01 января 2017 года федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - 218-фз). Вступивший в силу законодательный акт утвердил появления на территории Российской Федерации Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), который объединяет базы данных государственного кадастра недвижимости и государственного реестра недвижимого имущества, тем самым обеспечивает корректное взаимодействие структур, с целью оптимизации сбора информации, начавшегося лет 10 назад. Согласно п.2 ст. 1 218-фз , ЕГРН -документ, объединяющий достоверные систематизированные сведения об учтенном недвижимом имуществе, также информацию о зарегистрированных правах на такое имущество, в том числе основания возникновения таких прав, данные о правообладателях, иные дополнительные сведение.
В настоящее время установлен переходный период, когда на середину февраля 2017 года вышеназванный информационный ресурс, к сожалению, не интенсивно начинает набирать обороты, несмотря на то, что планирование происходило за 2 года до вступления в силу определенных положений. В силу кардинальных изменений по объединению двух баз данных, с 1 января 2017 года перераспределены полномочия между Росреестром, занимавшимся сделками и операциями с недвижимостью, и Федеральной кадастровой палаты Росреестра (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), осуществляющей кадастровый учет объектов недвижимости. Согласно внутреннему Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18.10.2016 г. №п/0515, в полномочия ФГБУ "ФКП Росреестра" входят такие обязанности, как: ведение ЕГРН в определенном объеме; предоставление сведений из ЕГРН; процедуры взаимодействия с кадастровыми инженерами в электронном форме посредством ФГИС "Единый портал государственных и муниципальных услуг, а также через официальный сайт органа регистрации; деление территории нашей страны на кадастровые районы и кварталы; ведение электронного хранилища информации. Кардинальные изменения затронули процедуры подачи документов. Так появилась возможность обращения в многофункциональные центры "Мои документы" (далее - многофункциональный центр), расположенные на всей территории Российской Федерации. Где можно будет получить не только выписку из ЕГРН: об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; о кадастровой стоимости объекта недвижимости; о правах отдельного лица на имевшиеся или имеющиеся у него объекты недвижимости; кадастровый план территории; справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости; о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным; о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов и др. Очевидное новшество заключается в упрощение процедуры кадастрового учета и соответсвующей регистрации прав на объекты недвижимого имущества. То есть, единовременно собственник или доверенное лицо, независимо от места расположения объекта его недвижимого имущества, сможет подать заявления на проведение кадастрового учета, а также регистрацию прав, в итоге получив выписку из ЕГРН как в расширенном, так и в упрощенном виде, сэкономив и время и денежные средства. Таким образом, вводится новое понятие как реализация экстерриториальной государственной регистрации. То есть, имея недвижимость в другом городе, достаточно будет подать заявление в ближайшем отделении Росреетра или же в многофункциональном центре. Но, к сожалению, возникает такое препятствие как отсутствие архивных баз данных для сообщения не только федерального экстерриториального функционирования, но также и регионального. Следовательно, миграция баз данных государственного кадастра недвижимости и сведений из ЕГРП, на данный момент нарушает требования 218-фз, подтверждая свою несостоятельность. Что касается сроков обработки информации, то 218-фз предусматривает сокращение сроков прохождения кадастрового учета за 5 рабочих дней, ранее занимавшее 18 календарных дней, а регистрация права - 7 рабочих дней, взамен месяца ожидания. В случае подачи заявления и на прохождение кадастрового учета и на регистрацию права, органы государственной власти обязуются разрешить данный вопрос за 10 дней. Выдача выписки из ЕГРН на объект недвижимого имущества осуществляется за три рабочих дня, вместо пяти дней в 2016 году. При этом ранее полученные свидетельства о государственной регистрации прав и выписки из ЕГРП не утрачивают свою законную силу. Важно отметить, что ЕГРН предусматривает усиление и защиту от мошенничества, а именно невозможность удаление и изъятие данных. Данные собираются хранить исключительно в электронном виде. К тому же Росреестр обязуется обеспечить собственника информацией о предоставлении сведений о его объекте недвижимости третьим лицам, вероятно, что обеспечит высокую надежность. Стоит отметить, что внесение изменений в ЕГРН смогут осуществлять не только собственники недвижимого имущества и доверенные лица, но в том числе и органы межведомственного взаимодействия, такие как Федеральная налоговая служба (далее - ФНС), Федеральная миграционная служба ( далее- ФМС), суды, нотариусы как о физических, так и о юридических лицах без участия последних.
В целях повышения эффективной работы сотрудников, производящих государственную регистрацию, 218-фз содержит положения, обеспечивающие защиту заявителей. Так, например, при допущении ошибок в документообороте, нарушения сроков предоставления услуг, должностные лица будут нести наказание, при этом при нанесении ущерба заявителям, органы регистрации будут обязаны покрыть его за счет средств государственной казны. Немаловажно, что регистраторы обязаны проверять достоверность предоставляемых сведений, т.к. перечень оснований для приостановления увеличился. Расширение круга обязанностей подразумевает более качественную подготовку кадров для реализации законодательных актов в сфере земельный правоотношений. Несмотря на вышеизложенное, появившийся реестр недвижимого имущества содержит множество ошибок, которые постепенно пытаются устранять. Так как для консалидации двух баз данных ГКН и ЕГРП был потрачен существенный бюджет на техническую возможность реализации данного закона, а именно компьютерное оснащение и программное внедрение в государственные структуры.
Функционирование Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", являющемся основой для реализации кадастровых отношений на территории Российской Федерации, также претерпел изменения с 01.01.2017 г. Учитывая произошедшие перемены, закон переименован на Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее- 221-ФЗ), который стал регулировать деятельность не только кадастровых инженеров, но и саморегулируемых организаций, вступление в которые является неотъемлемой частью для осуществления кадастровой деятельности.
Осуществление с 01.01. 2017 г. Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее- 237-ФЗ) требует плавного перехода в соответствии с законодательством до 01.01.2020 г. В процессе данного периода предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки в соответствии с 237-ФЗ, не исключая возможность любого субъекта Российской Федерации придерживаться Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"(далее- 135-ФЗ). 237-ФЗ предполагает появление на территории Российской Федерации государственных бюджетных учреждений (далее- ГБУ), ведение деятельности которых, очевидно, создаст на рынке земельных отношений государственную монополию. Можно полагать, что в основе такой направленности власти не лежит заинтересованность сэкономить государственный бюджет. Тем более, что введением 237-ФЗ подразумевается необходимость в создании обученного штата специалистов, на плечи которых будет возложено определение реальной стоимости объектов оценки (ст. 5 135-ФЗ). В настоящее время кадастровую стоимость могут определить оценщики частных специализированных компаний. Можно только надеяться, что кадастровая стоимость заменит инвентаризационную оценку, ранее проводившуюся для определения стоимости земли, т.к. государство возлагает на ГБУ полный сбор информации для признания кадастровой стоимости, а именно не только обработку и систематизацию накопленных сведений, но и внесение изменений характеристик объектов недвижимого имущества. В случае возникновения разногласий с итоговой кадастровой стоимостью, решение возможно будет оспорить в судебном порядке в результате чего снизить сумму начисленного налога для уплаты в бюджет государства.
Изменения затронули также Федеральный закон от 30.12.2015 № 431-ФЗ "О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Стоит отметить, что также изменились требования к подготовке материалов для прохождения кадастрового учета земельных участков и объектов капитального строительства.
Так, например, вступили в силу новые требования к подготовке межевых планов, установленные Приказом Минэкномразвития РФ от 08.12.2015 г. №921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке". Процедура кадастрового учета совершенствуется и включает такие нововведения как: внесение данных о саморегулируемой организации, в которой состоит кадастровый инженер; указывается на каком основании положено начало проведения кадастровых работ, т.е. номер и дата заключения договора; включение сведений о документах из ЕГРН- являющимися основой для реализации работ; согласие на обработку персональных данных у собственников недвижимого имущества; обязанность осведомления органов, производящих процедуру внесения изменений в ЕГРН не только об объектах капитального строительства, прочно связанных с земельным участком, но и об иных, располагающихся на ней; другие корректировки, позволяющие внести наиболее полные сведения об объектах недвижимости.
В отношении объектов капитального строительства следует руководствоваться Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений". Как выяснилось, техническое оснащение кадастровых инженеров необходимой XML - схемой планируется весной 2017 г., предназначенной для формирования технического плана в форме электронного документа. Что позволит более тщательно изучить законодательную базу. Одним из новшеств является включение в технический план поэтажного плана, включаемого в графическую часть, что ранее не требовалось. Заметны изменения и в декларации, где вводится новый вид объекта недвижимости как единый недвижимый комплекс согласно ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 №51-ФЗ. Что подразумевает: " совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь".
Вывод:
Подводя итоги, можно заключить, что c 01 января 2017 года на территории Российской Федерации формируется такое понятие как учетно-кадастровая деятельность, которую можно определить как совокупность действий специально уполномоченных лиц и органов, направленных на реализацию функций по регистрации легитимного права на объект недвижимости на основе проведения кадастрового учета соответствюущих объектов.
В силу вступления новых законопроектов и готовящихся нововведений, которые за последение годы сделали прорыв в сфере земельных правоотношений, нужно отметить, что отсутсвие ранее принятых управленческих решений в системе налогообложения, привело к некорректным алгоритмам, используемых для взимания налогов и сборов с объектов недвижимого имущества. Относительно земельных участков, такая тенденция связана с тем, что не предоставлялась возможность осуществления кадастрового учета земельных участков в связи отсутствием информации о пересечении границ зон и административно-территориальных образований; в том числе, что изначально не были установлены единые требования к системам координат, в которых выполнялись документы территориального планирования, зонирования и государственного кадастра недвижимости; отсутствие в ГКН и ЕГРП полных и достоверных сведений о земельных участках, при существенных тратах бюджетных средств на компьютерную технику и программное обеспечение для ведения ГКН.
Необходимо отметить, что изменения, коснувшиеся сферы земельных правоотношений способствуют совершенствованию таких механизмов реализации государственной политики как: регистрация прав на недвижимое имущество и сделок ним, прохождение кадастрового учета. Такие действия государства направлены на оптимизацию баз данных огромной территории Российской Федерации, простирающейся на сотни тысяч километров.
Автор: Анна Плотникова
Нет комментариев
Добавить комментарий